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Explanação do contrato de locação

contrato de locação

Tudo o que você deve saber antes de assinar um contrato de locação

Ao locar um imóvel, o locatário frequentemente ignora detalhes importantíssimos discriminados no contrato de locação. 

Este, é um dos maiores erros desta relação, visto que para prover um contrato bem elaborado, deve-se definir o prazo, valor, índice de reajuste, etc.

Lista de requisitos preliminares do contrato

Assegure-se de que o contrato que você está assinando é personalizado, ou seja, elaborado especialmente para a relação jurídica em questão.

É muito comum a utilização de contratos prontos, disponíveis na internet. Porém, esta alternativa, apesar de parecer mais vantajosa, pode levar a uma série de problemas. Haja vista que não dá margem à especificação de informações, tais como se o contrato será válido mesmo em caso de venda do imóvel, as penalidades em caso de inadimplemento, etc.

Lei do Inquilinato

A aplicação da Lei do Inquilinato gera certa confusão por ser uma legislação relativamente atual que não consta no Código Civil. Destarte, faz-se necessário observar que certos artigos do Código Civil não se aplicam mais no que tange às regras para a locação. Tendo em vista o fim de sua vigência, fomenta que o contrato obedeça às imposições da Lei n. 8.246, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e sobre os processos a elas pertinentes.

Prazo de locação

É mister que o prazo de locação esteja expressamente delimitado no contrato assinado pelas partes, de forma que atenda as suas reais necessidades.

Insta mencionar que, caso o prazo, inferior a 30 meses, ultrapasse e a relação de locação perdurar, segundo a lei (art. 47), a locação está prorrogada por tempo indeterminado. Ademais, instaurado o período de prorrogação do contrato, ambas as partes têm liberdade e amparo legal para encerrar a relação jurídica, não havendo indenização.

No caso da locação de imóveis não residenciais, na hipótese de não convenção de um prazo, ou quando o mesmo é inferior a cinco anos, há a possibilidade de o locatário perder o direito à ação renovatória, a qual pode obrigar o locador a renovar o contrato em favor do inquilino em uma eventual tentativa de rescisão.

Atenção à forma de garantia escolhida!

A Lei de Locação (Lei n.º 8.245/91) versa sobre os tipos de garantias que o locador pode exigir no momento de firmar o contrato, a saber: fiança, caução ou seguro fiança. Segundo a legislação, o proprietário pode exigir apenas uma das garantias mencionadas, portanto, fique atento a isso. E é comum que, nos contratos de locação, haja cláusulas que especifiquem a “garantia” do inquilino ao proprietário do imóvel. 

É importante contar com o auxílio de um especialista, uma vez que há certos detalhes desconhecidos pela maioria das pessoas, como o fato de que, caso venda-se o imóvel alugado, a garantia da caução permanece, haja vista que esta é uma garantia sobre o bem.

Além dos tópicos supramencionados, há uma série de outras questões que geralmente são subestimadas pelos contratantes, mas que merecem atenção especial na hora de firmar um acordo de locação, como a multa a ser cobrada em caso de inadimplemento, a forma como serão calculados os reajustes do aluguel, etc. Destarte, é fundamental contar com o apoio de profissionais, por meio de uma assessoria jurídica, no momento de estabelecer esta  modalidade de contratação.

Você sabe o que é cláusula de vigência? 

Já imaginou locar um imóvel com a intenção de permanecer nele por 4 anos. No entanto, ao final do terceiro ano o locador requerer de volta a posse do mesmo?

A cláusula de vigência serve para, em caso de contratos por determinação temporária, o locatário garante a permanência no imóvel até o fim do prazo.

Segundo o artigo 8° dessa Lei, nas hipóteses em que tal cláusula estiver prevista no contrato de locação firmado entre as partes — e desde que cumpridos determinados requisitos —, o locatário poderá exigir do terceiro, que eventualmente venha a adquirir o imóvel, a continuidade da locação durante todo o prazo de vigência do instrumento, assegurando assim, maior segurança jurídica ao locador. Por outro lado, nos casos em que a cláusula de vigência não consta expressamente no contrato de locação, o locador/adquirente do imóvel poderá retomar a posse do imóvel locado 90 dias após a notificação recebida pelo locatário.

Diante dos pontos abordados, é nítida a importância de contar com assessoria jurídica especializada a fim de elaborar um contrato de locação. O trabalho feito sob medida para o caso concreto, abarca todas as necessidades de ambas as partes, além de garantir maior estabilidade ao negócio jurídico. 

Leia também: Classes do INPI – Themis Soluções Jurídicas (themissj.com.br)

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